در بازار مسکن سال گذشته، بیشترین ریسک روی سرمایه‌گذاری بر بخش فروش بوده است.
به گزارش گیشنیز بیشتر این تمرکز به دلیل افزایش زیاد قیمت مسکن در طول همه‌گیری کووید-۱۹ بوده که منجر به شکل‌گیری ذهنیت «آنچه بالا می‌رود باید پایین بیاید» و رکود مسکن در اواخر دهه ۲۰۰۰ است. اما داده‌هایی که در چند ماه گذشته به‌دست آورده‌ایم نشان می‌دهد که اجارهبها در بازار مسکن در حال کاهش است.
کاهش اجاره در سال ۲۰۲۳، دلیل اصلی این تحقیقات است و در حال حاضر تنها سؤال این است که این میزان تا چه حد کاهش خواهد داشت؟ این مسئله با استقبال مستاجران روبه‌روست، اما نگرانی اصلی از بین رفتن تقاضا در سال‌های آینده است.
خطرات در حال رشد بازار اجاره خانه تعجب‌آور است؛ چرا که این چرخش، ناگهانی بوده و صاحبخانه‌ها هنوز در حال و هوای قیمت‌های بالای سال‌های گذشته هستند. اولین نشانه‌های رکود سه ماه پیش ظاهر شد، پس از آنکه تقاضای کم اجاره آپارتمان در سه ماهه سوم سال باعث بازگشت قیمت‌ها به زمان اجاره فصلی خانه‌ها شد.
از آن زمان به بعد شرایط بدتر شد و طبق آمار، اجارهبها در سه ماهه چهارم در کشور کاهش یافت و به پیش از دوران همه‌گیری بازگشت، به قیمتی کمتر از سال‌های ۲۰۱۷ و ۲۰۱۹ رسید و به‌طور متوسط ۰.۹ درصد کاهش یافت؛ درحالی‌که این میزان در سال‌های ۲۰۱۷-۲۰۱۹ نصف این میزان بود. در حالت عادی معمولا اجارهبها حدود سه درصد زیاد می‌شود و این امر نشان می‌دهد که مقدار اجاره در سه ماه آخر سال ۲۰۲۲ و براساس سیستم فصلی قانون اجاره، ۳ درصد کاهش داشته است.
چرا این بازار از رونق افتاده است؟
جی پارسونز، اقتصاددان اجاره مسکن می‌گوید: «تقاضای اجاره‌ی خانه‌های جدید در نیمه دوم سال کاهش داشته و برای اولین بار از سال ۲۰۰۹ در کل سال منفی بوده است.»
در طول همه‌گیری کووید-۱۹، تغییرات زیادی در تعداد خانوارهای تک‌نفره ایجاد شد. آن‌ها عمدتا به آپارتمان‌ها نقل مکان کردند و جایگزین افرادی شدند که سهم زیادی در تقاضای خرید خانه داشتند.
همانطور که در حوزه تجارت الکترونیک هم دیدیم، بازار اجاره خانه تا نیمه دوم سال ۲۰۲۲ مانند زمان همه‌گیری بود که منجر به کاهش تقاضای اجاره‌ی خانه، افزایش خانه‌های خالی و کاهش اجاره بها شد.
مشخص نیست که توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران برای این دوره آماده هستند یا خیر. اما براساس مدارک موجود، نرخ خانه‌های خالی از سکنه در دسامبر به ۵.۹ درصد افزایش یافت که بالاترین نرخ از آوریل سال ۲۰۲۱ است و در ماه گذشته مجددا ۰.۲ درصد افزایش داشت. با احتساب این اعداد، نرخ خالی ماندن خانه‌های اجاره‌ای تا آوریل به سطح قبل از همه‌گیری رسید.
و همه اینها در حالی است که تعداد واحدهای آپارتمانی در حال ساخت، رقمی بیش از ۵۰ سال گذشته است و واحدهای آماده فروش از تقاضا بیشتر هستند. حتی قبل از محاسبه احتمال از دست دادن شغل و رکود اقتصادی در سال ۲۰۲۳، مشخص است که تعداد خانه‌های خالی بیشتر خواهد شد.
چند قطعه مهم در پازل این صنعت وجود دارد که فراتر از رونق کسب و کار پس از رکود همه‌گیری کروناست. اولین مورد این‌که، صنعت اجاره خانه، تجربه نزدیک به مرگ بازار فروش مسکن در اواخر دهه ۲۰۰۰ را ندارد. تا قبل از رکود سال ۲۰۰۸، این صنعت تمرکز خود را به ساخت خانه‌های مستقل برای فروش معطوف کرده بود و آپارتمان‌های کمتری نسبت به حال حاضر در آمریکا وجود داشت. در نتیجه بازار اجاره خانه توسط کسانی که خانه‌های خود را از دست داده بودند و مجبور به اجاره خانه شدند، رونق گرفت.
پس از آن، ورود میلیون‌ها جوان نسل هزاره به بازار کار بود که همگی به دنبال اجاره خانه بودند و تمایلی به خرید خانه نداشتند. بنابراین در آن زمان خانه‌سازان آمریکا که در کل کشور مشغول به ساخت خانه بودند، بیشتر متضرر و در دهه‌ی ۲۰۱۰ محافظه‌کارتر شدند. در عوض، سازندگان محلی و منطقه‌ای تصمیم گرفتند تا آنجا که می‌توانند آپارتمان بسازند تا تقاضای نسل هزاره را برآورده کنند.
اما همانطور که بیل مک براید در کتاب خود با نام «خطر محاسبه‌شده» می‌گوید، این نسل در حال حاضر بیشتر به خرید خانه تمایل دارد تا اجاره آن. جمعیت‌شناسی کشور هم نشان می‌دهد که در دهه ۲۰۲۰ افراد بیشتر به سمت مالک بودن تمایل پیدا کرده‌اند. بنابراین با بهبود بازار مسکن، باید انتظار داشت که بازار فروش با قدرت بیشتری نسبت به بازار اجاره‌خانه، پیش برود.